7/11版 今週の不動産市況

こんにちは。
いま新幹線で書いています。

相変わらず●×不動産の資金ショートのうわさや、不景気が続いている今日この頃です。

不動産インデックスも相変わらずですね。

■利回りは上昇(とうとうグラフの目盛りいっぱいになりました)

■平均住宅価格は下落

■賃料は若干上昇

買い時は何時訪れるのか?

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不動産王の質問に勝手に答えてみると

こんにちは。最近あついですね。机の上にチョコレートを袋のまま置いてあるのですが、開けて中を見るのが恐いです。溶けているのではないかと。

さて、「いえーい」といえば不動産王です。

不動産王

http://www.bs11.jp/?action_public_pgm_detail=true&cid=6&pid=171

このページのところに「番組へのエール」ということでいくつかカキコされているので、勝手に質問に答えてみましょう。

まずはこの質問です。

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なるほど。不動産の価格を求める方法は大きく3つありまして、それが原価法、

取引事例比較法、収益還元法です。やり方は違えども、これらはどれも同じ価格

を指向する、というのが不動産の評価理論です。

ところが実際評価をしてみると、この3方式の価格が一致することなど、、、

ないんです。この違いを「開差(かいさ)」といいますが、この開差の原因をつ

かんで斟酌(しんしゃく=意味を考えること)する、というのが不動産の鑑定評

価といわれています。

そんなことはともかく、この質問に答えると、ズバリ「収益還元法」に尽きま

す。しかも5年程度の収支を予測して、その合計から価格を求める方法がフツー

となっています。ちなみにこの方法をDCF法といいます。誰かとチャットして不

倫する、という意味です。

次の質問です。

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はっきり言うと、不動産屋さんを選ぼうとする時点で間違っています。不動産

屋さんはお金を生んでくれません。お金を生むのは「不動産そのもの」なんです。

人を見ずにモノを見ましょう。植物やペットやモノはだましませんが、だますの

もだまされるのも人なんです!

続いての質問です。

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なるほど。買い時は何時なのか?ということですね。これも長屋雅俊の最近の

独自調査に基づいていいましょう。ズバリ、これから3か月間です。

不動産を投資として買う場合、どのような順番をとるのか考えてみましょう。機

関投資家が、「不動産を買うぞー」となると、まず物件を探します。良さそうな

物件があると「デューディリジェンス」というのをします。物件の調査です。

そして「鑑定評価」を行います。その法人の会計監査をパスするためには買っ

た値段が妥当であることを示すには、鑑定評価書というものが必要になります。

そして、その鑑定評価書を書くのが不動産鑑定士という人の仕事です。

分かりますか?鑑定評価という仕事をしていると、機関投資家がそろそろ買い

そうな時期が普通の人より早く分かるのです。

先日超大手不動産鑑定事務所の偉い人と話をすることがありましたが、機関投

資家は結構触手を伸ばしはじめている、ということで一致しました。今日の新聞

には不動産はもうダメだ見たいに書いてあるのですが、そんなことお構いなしで

機関投資家はいまが買い時と考えはじめているみたいです。

長く書いてしまいましたので、疲れました。では、ごきげんよう。

今週の不動産市況

こんにちは。

ここ毎日毎日不動産会社の倒産が報じられているところですが、不動産検索エンジン「いえーい(http://www.ie-ei.jp/)」によると中古住宅価格もここ1か月で7%ほど下落しています。

今年はいろいろなことがおきそうな年です。

こちらは平均住宅価格チャートです。

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こちらは平均の利回り。日々上昇しています。

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こちらは平均賃料です。価格に比べて遅行性があるといわれているので、下がることはないです。

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